土地の査定額を決めるポイント②[兵庫県伊丹市]

前回に引き続き、今回のテーマも「土地売却時の査定」について解説させて頂きます。前章では、土地売却の査定に関する大切なポイントを１０個紹介させて頂きました。本章では、実際の土地の査定から売却までの流れなどについて詳しく解説していきます。

 

 

１：土地査定から売却までの基本的な流れ

土地の査定や売却には基本的な流れがあります。土地の査定や売却を考えた時は、流れを把握した上で計画的に査定を行いましょう。

 

《土地査定の流れ》

１、情報収集する ２、簡易査定を依頼する ３、訪問査定を依頼する ４，媒介契約を結ぶ ５，売却活動を行う

 

土地の査定を依頼したいときは、まずは複数の不動産会社に査定依頼を行います。その中から、自分にあう不動産会社を選び、訪問査定を行いまいましょう。訪問査定では、現地の状況を正しく伝えられるメリットがあります。
訪問査定の日時を決めて査定を行い、査定額に納得できる場合は媒介契約を結びましょう。媒介契約を終えると、売却活動が始まります。

また、土地の査定額の相場は自分で調べることも可能です。

不動産会社のサイトで、近隣の土地の販売状況や国土交通省のサイトで地価を調べてみましょう。
査定を依頼する前に、自分の土地の相場を調べることで適正な金額の目安がわかります。

 

 

２：インターネットの一括査定の活用法

インターネットの一括査定は便利ですが、信ぴょう性が気になるところかと思います。一括査定の査定方法や、上手な活用方法をご紹介します。

 

①インターネットの一括査定は机上査定

一括査定は土地の状態を見ないで査定する「机上査定」になります。机上査定は、適切な売値の設定や資金計画を立てるときに活用します。実際に売るときの価格とは異なる場合もあるので注意が必要です。

そのため、インターネットの一括査定の結果はあくまで査定額の目安として利用してください。

 

②一括査定を活用した不動産会社選び

一括査定は、大体の査定額を把握するだけではなく、不動産会社を選ぶ手段としても活用できます。査定時の不動産会社の対応や、査定額を比較して自分に合う不動産会社を見つけてください。

土地の査定に関しては、都市計画法や建築基準法等の専門的な知識も必要となり、簡単にはできるものではありません。一括査定を通じて不動産会社探しを行い、訪問査定を実施するのがいいでしょう。

不動産会社は普段から土地の取引を行っていますので、路線価とは異なる最新の土地相場も把握しています。
エリアの最新の相場を把握している不動産会社ほど、精度の高い土地価格を査定することができます。

よって、土地の査定はそのエリアに精通し、実績の豊富な不動産会社に依頼するのが一番安心できるでしょう。

 

 

３：自分でもできる土地の査定方法

土地の査定は専門的な知識を要しますが、ある程度であれば自分でも価格を把握することが可能です。
下記では、一般の人が自分でもできる土地の査定方法についてご紹介します。

 

①「3つ」の公的評価額

土地の価格には3つの公的な評価額があります。
地価公示・都道府県地価調査価格、相続税路線価、固定資産税評価額の３つです。

 

《地価公示》

地価公示は、国が行っている「毎年1月1日時点における全国の約26,000地点の土地価格」になります。
都道府県地価調査は、都道府県が行っている毎年7月1日時点における全国の約21,000地点の土地価格です。

地価公示も都道府県地価調査も、時価相当額を公表しています。
そのため、自分の土地の近くに地価公示や都道府県地価調査の評価ポイントがある場合、その価格を参考にして価格を求めることができます。

場合によっては自分の土地が地価公示や都道府県地価調査の評価ポイントとなっていることもあるので、一度国土交通省のホームページで地価公示を確認してみるのも良いでしょう

 

《相続税路線価》

相続税路線価は、国税庁が公表している毎年1月1日における価格です。

土地の相続財産評価額を決めるために、価格が公表されています。
価格の水準は、地価公示の80％相当が相続税路線価です。

 

《固定資産税評価額》

固定資産税評価額は「固定資産税や登録免許税、不動産取得税」の計算根拠となる価格です。

ただし、価格は3年に1度しか改訂されません。

価格の水準としては、地価公示の70％相当が固定資産税評価額となっています。

 

②路線価から求める方法

公的評価額から土地価格を求める場合、相続税路線価から簡易に求める方法が一般的です。

地価公示や都道府県地価調査の場合、適切な比較対象となる評価ポイントが近くにあるとは限りません。
また固定資産税評価額は3年に1度しか価格が改訂されないため、タイムリーな時価とは言いにくい部分があります。

相続税路線価であれば、自分の土地の目の前に価格が記されており、なおかつ毎年価格が改訂されるため、時価把握として利用するには最適で便利な価格になります。

相続税路線価は時価相当である地価公示の80％の価格ですので、路線価を0.8で割り戻すことで時価を求めます。

相続税路線価は、「千円／平米」の価格が道路に記載されています。
例えば、60Cと記載されている路線価は、60,000円／平米を意味しています。
A～Gと記載されている記号は借地権割合を表すものですので、価格を求める際は無視して頂いて構いません。

例えば、自分の土地が150平米で、路線価が60Cと記載されている場合、時価は以下のように求めることができます。
0.8で割ることで、地価公示相当額に価格を修正します。

 

 

４：.公的評価額から土地査定するときの注意点

相続税路線価を用いると、簡易に時価を求めることができますが1点注意点があります。
それは、相続税路線価で求められる時価は必ずしも適切な時価を表しているわけではない、という点です。

相続税路線価の元となる地価公示は、税金を求めるために公表されている価格です。
地価公示は時価と同じように急激に上下させると、税収が不安定になってしまいます。

地価公示価格は、急激に地価が上昇しているときは、時価よりも低い傾向があり、急激に地価が下落しているときは時価よりも高い傾向があります。

税収の安定を考慮すると、地価公示は時価にピッタリに合わせるわけにはいかず、「割と時価に近めの価格」という感じになっています。

そのため、路線価を0.8で割り戻した価格は、「時価に近い可能性のある価格」と捉えた方が良いです。

特に、都市部における実質の時価は、路線価で求めた価格よりも1～2割程度高い可能性が十分にあります。

路線価で求めた時価は、参考程度に留めておきましょう。

 

 

ここまでは土地査定の流れや実際の方法について解説させて頂きました。最後の章では、土地売却で査定依頼をする際に事前にしておきたい準備について紹介させて頂きます。