土地の査定額を決めるポイント！[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

今回は土地の売却を検討されている方に向けて、土地売却時の査定額について重要なポイントをいくつか紹介させて頂きます！売却検討中の方も、これから土地購入をする予定の方もぜひチェックしてみてください。

 

 

１：土地査定額を決める10個のポイント

 

①用途や高さなど公法上の規制

土地はエリアによって建築できる建物用途や、高さなどに規制が設けられています。
法律や条令等の公法上の規制は、土地の利用方法を制限することになるため、土地価格に一番の影響を与えています。

土地の査定においては、まずは公法上の規制から調査することが第一歩です。
公法上の規制を理解するためには、どのような法律があるかを知り法律の規制の内容も理解しておく必要があります。

一般の人が査定をする場合、この法律知識が一番ハードルの高い障壁となり、なかなかきちんとした査定を行うことができません。宅建試験では、土地に関する法律の規制を学びます。
土地の査定は、宅建試験に合格し、専門知識を持った宅地建物取引士が行うことが通常です。

そのため不動産会社が行う土地査定は、法律知識を背景に査定している価格となっています。

 

 

②駅からの距離や利便性

土地の価格は最寄駅からの距離も重要。基本的には駅に近い方の土地が価格は高くなります。

ただし、完全に駅から徒歩圏外の場所となってしまうと車やバスでの移動が主流となるため、駅からの距離は重要性が低くなります。

例えば、駅から徒歩1分と徒歩5分の土地との間では価格に差がありますが、徒歩31分と徒歩35分の土地との間では、価格に差がほとんどありません。

駅からの距離の影響は、状況に応じて判断することになります。
近隣にショッピングセンターがあるか、区役所や病院などの公共施設があるかなど、生活に必要な施設があることも土地の価格を決める大切なポイントです。

 

 

③土地の面積

土地の面積も土地価格において重要なポイントになります。

土地で建築できる建物の用途は、公法上の規制以外に面積によっても決まります。

例えば、公法上の規制でマンションが建てられるようなエリアの土地であっても、50坪しかない土地であれば、そこに分譲マンションを建てることは非現実的です。
こういった小さな土地は、結果的に戸建しか建てられない土地になります。

マンションが建てれる土地は、公法上の規制に加えマンションが建てられる程度の広さを有することが必要です。
広さ的にもマンションが建築可能な土地は、戸建しか建てられない土地よりも価格が高くなります。

 

 

④利用しやすい土地の形状

形状も土地価格に影響を与えます。
形状が悪い土地は、敷地内に利用しにくい部分が発生するため、その分、価格が落ちます。

例えば、蛇のような形をした土地や、旗竿状の土地は、形状が悪いため、相場よりも低い査定額となります。
土地については、整形な形の土地が一番価値は高いです。

ただし、形状も土地が広ければ悪影響を生む部分の割合が小さくなるため広い土地ほど形状が価格に与える影響は少なくなります。形状の影響は、広さも加味した上で決まることがポイントです。

 

 

⑤接面道路の幅員

「前面に接面している道路」は、幅員（道路の幅の長さ）によって建てられる建物の大きさを決めるため、土地価格に大きな影響を与えます。前面道路の幅員が狭い土地は、大きな建物が建てることができないため、その分価値が下がるということです。

 

【容積率と前面道路の幅員】

土地には、容積率という制限があります。容積率とは「建物の延べ床面積の土地面積に対する割合」です。

容積率は、200％や100％というような数値で定められています。
容積率が高いほど、階数が高い建物を建築できるため、地の価格が上がることを覚えておきましょう。
この容積率は、前面道路の幅員によって決まります。

 

【用途による容積率の求め方】

《住居系の用途地域の場合》

→前面道路の幅員に0.4を乗じたものがその土地の容積率になります。

《住居系以外の用途地域の場合》

→前面道路の幅員に0.6を乗じたものがその土地の容積率です。

 

住居系の用途地域内で、容積率の上限が200％と指定されている土地を例にします。

前面道路の幅員が4mしかない土地であれば、その土地の容積率は160％(＝4m×0.4)となります。
それに対し、前面道路の幅員が5mある土地であれば、その土地の容積率は200％(＝5m×0.4)となります。

容積率が同じ地域の土地であっても、前面道路の幅員によって容積率が異なることがあります。
そのため、道路幅員は土地価格に影響を与えることになります。

 

 

⑥間口と奥行

間口と奥行の関係も土地価格に影響します。土地は前面道路に対して間口が広い方が使い勝手が良いため、価値が高くなります。それに対して、間口が狭く奥行きが長いような土地は利用しにくく価値が落ちます。
間口の広い土地であれば、人の入口と駐車場の入口を分けて作ることができるため、建物設計の自由度も上がります。

間口の広さは、視認性や設計の自由度を向上させる効果があり、広い間口は土地の価値を上げる要因になります。

 

 

⑦角地など接面道路との関係

土地の一面にだけ道路が接している土地のことを「中間画地」と呼びます。
土地が街区の角にあり、直角に二面接している土地のことを「角地」と呼びます。

角地は、中間画地よりも視認性が高く、日照や通風にも優れていることから価値が高いです。
特に店舗の土地であれば、視認性の高い角地の土地価格はより高くなります。

 

 

⑧道路との高低差

道路と敷地との間の高低差も価格に影響します。

道路よりも低く接している土地は、道路の下水本管に排水が必要です。敷地内で下水をポンプアップしなければならないため、価格が下がる原因になります。

道路よりも若干高い程度の土地であれば、基本的にマイナスとなることはありません。逆に、排水が有利になるからです。ただひ、道路から高過ぎる土地は敷地内に階段を作る必要があり、その分、価格が落ちる原因にもなります。

敷地は、「道路よりやや高く接面している程度」が一番良い土地といえるでしょう。

 

 

⑨土壌汚染や埋蔵文化財、地下埋設物

もし、土地に土壌汚染や埋蔵文化財、地下埋設物がある場合、土地価格に深刻な影響を与えます。
土壌汚染は専門機関による調査が必要となるため、不動産会社が行う無料査定においては調査の対象とはなりません。

非常に大きな土地をマンションディベロッパー等に売る場合には、別途調査を行い、土壌汚染が存在しないことを確認する必要があります。

 

 

⑩嫌悪施設との接近の程度

土地の近くに、墓地や送電線、産業廃棄物処理場、下水処理場等は嫌悪施設と呼ばれ、土地価格を落とす原因になります。嫌悪施設には明確な定義はありません。悪臭や騒音・強力な電磁波等が発生し、人に不快感を与えるような施設が該当します。嫌悪施設の存在は、「売却時の重要事項説明」の対象です。買主の価値観や世間的な評価によっては、減価の要因となってしまいます。

価格に影響を与える程度も、嫌悪施設までの距離や内容によってさまざま。
嫌悪施設の影響は、通常不動産会社の経験値によって査定されます。

土地査定額を決めるポイントを踏まえて、土地を売却するために不動産会社に査定依頼してみましょう。

 

ここまで解説してきた「土地査定額を決める10個のポイント」からも分かるように、不動産会社の査定は、自分の保有する土地がいくらで売却できるかを決定する大きな要素になります。

 

 

ここまでは土地の売却に関して、売却時の査定額が決まる１０個の大切なポイントについて解説させて頂きました。次回は、実際の土地の査定から売却までの流れについて、詳しく解説していきたいと思います。