不動産売却でよくあるトラブルと対処法②！～伊丹市不動産～

こんにちは、伊丹市不動産アークエステートです！

本日は前回に引き続き「不動産売却時に気を付けたいこと」として様々なトラブルへの対処法をご紹介させて頂きます。

 

 

１：不動産売却時のトラブルを避けるための事前対策

不動産売却時のトラブルを避けるために、事前に対策しておくことがなにより大事です。
ご自身でできる対策として、以下の3点があります。

 

・安心して任せられる信頼できる不動産会社を探す ・瑕疵(かし)担保責任について理解しておく ・契約前に売買契約書を細かく確認する

 

 

①安心して任せられる信頼できる不動産会社を探す

不動産売却のトラブルを避けるための一番の対処法は、安心して任せられる信頼できる不動産会社を探すことです。

不動産売却に関するトラブルの多くは、売主と買主との情報共有の欠如や誤解が元で起きてしまいます。仲介に携わる不動産会社は、本来売主と買主のコミュニケーションをサポートし、双方が満足した売買を終えられるような役割を担っています。そのため、仲介を安心して任せられる不動産会社を選ぶことが、トラブルを未然に防ぐことにつながっていきます。

 

 

②瑕疵(かし)担保責任について理解しておく

マンションの売却を行う際、売主として覚えておくべきなのが「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」です。基本的に、瑕疵担保責任によるトラブルの多くは、責任が売主に対して追及されます。建物の欠陥を知りながらも買い手に知らせずに取引をし、後に賠償請求されるケースです。瑕疵担保責任の概念を理解しておくと、売却した不動産の破損等について買主とのトラブルを防ぐことができます。

瑕疵担保責任について理解すべきポイントは以下の通りです。

 

・仲介でなく買取の場合は瑕疵担保責任が免責される ・雨漏り・シロアリ被害。排水管不備等も、瑕疵担保責任に含まれる ・契約不適合責任：契約時に伝えられていた内容と異なる点があった場合、売主が破損にきづいていたかは論点にならず、買主から売主に損害賠償等が請求できる

 

売主は売却前に物件の隅々まで綿密なチェックを行い、判明した全ての懸念点を買主に正直に伝えます。そのうえで納得頂けた場合に契約を結ぶ事が好ましいでしょう。不明点は仲介する不動産会社に相談しましょう。

 

 

③契約前に売買契約書を細かく確認する

認識相違でトラブルが生じやすい事項や、曖昧な表現で不動産会社や買主が有利に進められる事項は、事前につぶしておく必要があります。特に契約解除の取り扱いに関しては誤解が生じやすく、売主の金銭的なリスクが伴うため売買契約書で必ず確認するようにしましょう。

契約解除に関する確認事項は以下の通りです。

 

・契約解除の期限・解除する場合の取り扱いについて記載があること ・解約手付の記載があること ・ローンが通らなかった場合は売買契約不成立特約の記載があること

 

解約手付の記載は、「売主から買主へ契約解除を申し出る時は手付金の３倍、買主から売主へ契約解除する時は手付金の放棄」のように、具体的な事項を記載しましょう。

ローン特約の記載については、「住宅ローンが否決の場合は白紙解約という内容および、住宅ローン特約に関する期限の記載」を確認しましょう。

契約解除の取り扱いについての記載は、「〇月〇日までに建築確認申請の許可が下りない時は解約」等、解約条件の記載も確認することが望ましいです。

 

 

２：不動産売却でトラブルにあった際の相談先

不動産売却時は、自分の知識や経験だけではトラブルに対処できない大きなお金や、複雑な法律が関わります。そのため、トラブルについても専門家に相談するのが最適です。具体的には、全日本不動産協会や全国宅地建物取引業協会などの専門家、法律の専門家である弁護士、登記簿の専門家である司法書士などに相談しましょう。

以下に、トラブルの相談先をまとめています。

 

・取引を行った不動産会社の営業責任者、相談窓口 ・取引を行った不動産会社が所属する団体相談窓口 ・弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、測量士などの専門家 ・国土交通省各地法整備局 ・国民生活センター ・住まいるダイヤル ・各都道府県庁の相談窓口

 

 

３：安心して任せられる信頼できる不動産会社選びのポイント

専門家とは別に、誠実で信頼できる不動産会社を選ぶこともトラブルを防ぐ上で大切なポイントです。
不動産会社選びのポイントは、以下の3つ。

 

・売却実績が豊富な不動産会社か ・親身に対応してくれる営業マンか ・囲い込みをしないか

 

 

①売却実績が豊富な不動産会社か

不動産会社は、それぞれ不動産の得意分野が異なります。注目するポイントは、売却実績です。

不動産会社を選ぶ際には、売却実績の数だけを重要視するのではなく得意分野を見極めることも大切。ホームページを確認するのが一番確実でしょう。不動産会社の得意分野を調べて依頼することで、売買をスムーズに進めることができるため、売却実績は必ず確認し、実績が豊富なところに依頼しましょう。

 

 

②親身に対応してくれる営業マンか

会社の規模や実績だけでなく、担当者との相性も大事です。

親身に寄り添ってくれる担当者だと安心して任せられるはずです。また、コミュニケーションも取りやすくなるため、納得しながら売却活動に取り組むことができます。

親身になってくれるかどうかは、質問や相談に対して熱心に対応してくれるか、レスポンスの早さなどで判断しましょう。

 

 

③囲い込みをしないか

売主にとって、囲い込みは大きな機会損失です。なぜなら、囲い込みを行うことで、売却取引がスムーズにすすまないためです。囲い込みが行われていると、問い合わせをしても物件の詳細情報を教えてくれません。図面情報についても「作成中です」「問い合わせ中です」と濁され渡してくれないケースが多いです。

 

 

以上で２章にわたって不動産売却についてよくあるトラブルとともに、対処法について解説させて頂きました。大きな金額が動く不動産売却の取引を、安心して進められるようにぜひ覚えておきましょう！