不動産売却でよくあるトラブルと対処法！対策ポイントも紹介♪～伊丹市不動産～

こんにちは、伊丹市不動産アークエステートです！

本日は不動産売却においてよくあるトラブルについての解説です。

不動産売却では大金が動く取引のため「支払い関連、契約関連、法」などに関するトラブルは起こりますが、可能な限り避けるべきです。不動産売却時に多く見られるトラブルと対処法について確認をして、今後安心して不動産売却ができるよう、参考にしてみて下さい。

 

 

不動産売却で多いトラブルと対処法

不動産売却でよく起こるトラブルとして、以下の5つが挙げられます。

 

・仲介手数料の金額に関するトラブル ・媒介契約に関するトラブル ・物件に関するトラブル ・支払いに関するトラブル ・契約解除に関するトラブル

 

 

①仲介手数料の金額に関するトラブル

不動産売却で特に気をつけなければならないのが、仲介手数料に関するトラブルです。
中には法外な金額の仲介手数料を請求してくるような悪質な不動産会社がいるため注意が必要です。

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で以下のように上限額が決められています。

 

200万円以下の金額	取引額の5%
200万円超400万円以下の金額	取引額の4%
400万円超	取引額の3%

 

上記の金額以上の支払いを求められた場合は注意しなければなりません。
上限額内であれば法律的な問題はありませんが、あくまで上限額で中には値引きや無料で対応してくれる不動産会社もあるため、比較検討して総合的に判断することが大切です。

また、仲介手数料は売買契約が成立したタイミング、あるいは売買契約時と決済・引き渡し時の2回に分けて支払うのが基本なのでそれより前に請求された場合は支払う義務はありません。

仲介手数料に関するトラブルの対処方法は以下。

 

・複数社で比較検討する ・仲介手数料の計算方法や金額は、必ず契約書に記載してもらう ・仲介手数料以外の費用も確認し、発生する場合は契約書に記載する

仲介手数料として請求される金額には、一般的な広告費や内覧業務に伴う費用が含まれています。それぞれの費用が別途請求されることがないように注意しましょう。

 

 

②媒介契約に関するトラブル

媒介契約に関するトラブルとして多い事例に「囲い込み」と呼ばれるものがあります。

囲い込みとは、不動産会社が売り手と買い手両方から仲介手数料を得るために、物件の情報を公開せず他社からの問い合わせや紹介を制限する行為のこと。買い手を自分で見つけられない専属専任媒介契約の場合に起こるケースです。

囲い込みが行われると、売却活動の遅延や物件が安価に売りさばかれることから売主にはデメリットしかありません。
囲い込みをされると他社からの問い合わせが制限されるため、買い手がつかない状態が続き、売却活動が長引いてしまう傾向にあります。また、意図的に買い手がつかない状態にしている可能性もあります。中々買い手がつかないので「物件の価格が高いから売れない」という口実で値下げしようとする悪質な業者も。結果的に、売主は損をし不動産会社は両手仲介で通常の2倍の儲けになる、という極めて悪質な手法です。

囲い込みのトラブルを避けるために、以下の3つに注意しましょう。

 

・レインズに登録されているか ・不動産会社は積極的に売却活動を行っているか（広告なども確認） ・相場から著しく外れた価格設定がされていないか確認

 

売主との媒介契約違反として、囲い込みを明確に禁じている会社は増えていますが大手であっても安心できません。

事前にできる対策として、不動産会社に依頼したあとも販売活動が適切に行われているか注意しましょう。

 

 

③物件に関するトラブル

物件に関するトラブルでは、隠れた瑕疵(かし)に注意する必要があります。

隠れた瑕疵とは、不動産購入時にその瑕疵が買主にとって発見不可能な欠陥である場合のことです。具体的には土台部分のシロアリ被害や配管の水漏れがあります。不動産の瑕疵は、売主の責任として故意や過失がなくても「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任)」という民法上の責任が発生します。そのため隠れた瑕疵であっても売主の責任として売却後に賠償請求される事があるケースがあるので、売り主側は売却する物件の状況を正確に不動産屋や買い手側に伝える必要があります。

隠れた瑕疵に関するトラブルは、どんな物件にも起こる可能性があり売主が発見不可能でも契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)は追及されます。ただ、取引時に買主がその瑕疵を知っている、若しくは買主が注意をしていれば発見できたと考えられる場合には、買主は契約具適合責任を主張できません。

トラブルを防ぐために売主が事前にできる対策として、隠れた瑕疵に該当する部分を売却前にしっかりと確認することが必要です。売主は以下の対策をチェック。

 

・ホームインスペクション(住宅診断)を実施する ・買主に対して売買契約前に建物の状況を詳しく説明する ・既存住宅売買の瑕疵保険に加入 ・重要事項説明書等に隠れた瑕疵について、「買主の購入意思決定に影響を与える事項」「物件を使用することに影響を与える可能性がある事項（上記事例では給排水施設）」を記載する

 

 

④支払いに関するトラブル

支払いのトラブルで多いのは、契約を交わしたにもかかわらず買主から支払いがなされないというトラブルです。

事例としては、ローンの審査がおりる前に売買契約を締結し、手付金まで支払われたがローンの審査に通らず残額の支払いができなくなったケースが多いようです。

この場合、売主と買主の間で手付金の返却、媒介契約の取り扱い、残金の支払いが問題になります。

支払いがされないトラブルへの対処法は以下の通りです。

 

・売買契約を結ぶ前に、ローンが組めるのかを確認してもらう ・「ローンが通らなかった場合は売買契約がなかったことになる特約」に関する契約書の記載の解釈について買主と合意を得ておく（手付金の取り扱い、キャンセル料、残額の支払いについて等）

 

ローン審査に関する支払いトラブルの対処で難しい点は、ローンがいくら組めるのかは個人情報に由来するため、売主が予測できないところです。またローン特約は、解除条件型（当然失効型）と解除権留保型（解除権行使型）の2種類あるため、どちらに該当するかで解除の条件が異なります。

ローンの審査に通らなかったため、売却契約を解除したいという事例は少なくありません。このトラブルは、多大な金額が関係するのと、トラブルに対処する分新たな売却活動を始めるまでの期間が長くなってしまうため、事前にできる対策はしておきましょう。

 

 

⑤契約解除に関するトラブル

契約解除に関するトラブルは、不動産売却に関するトラブルの中でも特に多くあります。

契約関連の知識は複雑なので、うやむやなままで進めてしまう売主・買主が多いことが原因です。

ただ、多くの場合は不動産会社の選定に問題があります。よくない業者を選んだ場合は、業者側に都合のよい契約にされていたり、通常記載されるべき事項が抜けていることも。

具体的には、住宅ローンの事前審査を受けずに勢いで売買契約を行うケースや、手付金は支払ったけれど資金繰りができないため契約解除したいという際に、契約解除に関する支払いや契約の取り扱いでもめるケースが多いようです。

契約解除に関するトラブルの対処法は以下の通りです。

 

・契約解除トラブルの具体例を不動産会社から共有してもらう ・売買契約締結前に、契約解除に関する明確な取り扱いを決めておく ・不動産会社からアドバイスをもらえない場合は、他機関へ相談する

 

契約解除の専門的な知識は自分で調べられないことが多いので、不動産会社にサポートしてもらいます。詳細な説明がないなど親切な不動産会社でない場合は、契約解除に関する情報提供や買主との交渉を売主から促します。

また、不動産売買に関するトラブルは「国土交通省のデータベース」で確認することもできます。

キーワードや事例種別に検索できるため、確認してみるといいでしょう。

 

 

ここまでで不動産売却に関するトラブルについて解説させて頂きました。次回は第２章として、不動産売却のトラブルを避けるためにできる対策等について紹介させて頂きます。

次回の投稿もお楽しみに！