【媒介契約書の知識】チェックすべきポイント③ |伊丹市不動産

【媒介契約書の知識】について第三章！

今回は媒介契約書に記載されている記載事項について、大切なポイントの紹介などをさせて頂きます。

 

 

媒介契約書の記載事項チェックポイント

一般の方で不動産に関する知識のない方だと「媒介契約書のどこに注意したら良いのか」は正直分からないかと思います。そこで「媒介契約書の記載事項のチェックポイント」をご紹介します。
全部で以下８項目になります。

 

1. ・契約の種類
2. ・契約の有効期間
3. ・専任媒介や専属専任媒介はレインズへの登録義務と報告義務
4. ・一般媒介等は明示型か非明示型か
5. ・依頼者の義務
6. ・契約解除時のペナルティ
7. ・特別依頼に係る費用
8. ・媒介報酬の支払い時期

 

①契約の種類

媒介契約は、まずは契約の種類を確認することが大切です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

3つの媒介契約の大きな違いは、一般媒介では他の不動産会社に仲介を「重ねて依頼ができる」のに対し、専任媒介と専属専任媒介は「重ねての依頼ができない」のが特徴です。

一般媒介であれば同時に2社以上の不動産会社に売却を依頼できますが、専任媒介と専属専任媒介では1社にしか売却を依頼できないことになります。

専任媒介と専属専任媒介との違いは、自己発見取引ができるかどうかという点。

専任媒介は自己発見取引ができるのに対し、専属専任媒介は自己発見取引もできません。
また、専属専任媒介で売主が自己発見取引をしてしまった場合は違約金が発生します。

「媒介契約書が自分の希望した契約の種類になっているか」をまず初めに確認するようにしましょう。

 

②契約の有効期間

契約の有効期間も重要です。

専任媒介と専属専任媒介は、最長でも３ヶ月。
1社にしか依頼できない専任媒介と専属専任媒介では、契約が長期にわたると売主が不利益を被る可能性があるため、長くても3ヶ月と定められています。
専任媒介や専属専任媒介で3ヶ月を超えている場合は、宅地建物取引業法違反となります。

専任媒介と専属専任媒介は自動更新をすることができず、依頼者の申出によってはじめて更新することができます。
更新後の有効期間も、3ヶ月が限度です。

一方で、複数社に依頼できる一般媒介には法律上の有効期間の定めはありませんが、専任媒介や専属専任媒介に準じて3ヶ月とすることが多いです。

ただし、一般媒介の場合は、法律に有効期間の定めがないため、3ヶ月を超えていても問題はありません。

 

③専任媒介や専属専任媒介はレインズへの登録義務と報告義務

専任媒介や専属専任媒介では、不動産会社に「レインズへの登録義務と売主への報告義務」が課されています。

※レインズとは全国の宅地建物取引業者が閲覧できるデータベース。

 

レインズに売り物件が登録されると、他の不動産会社がその情報を見て買主をあっせんすることができます。

1社にしか依頼できない専任媒介や専属専任媒介の場合、売り物件情報がその会社だけのものになると、更に高額で買ってくれる買主がいても安く売られてしまうリスクがあります。

レインズによって不動会社間で売り物件情報が共有されれば、A社に売却を依頼しても、B社が条件の良い買主を見つけてくれることも。このことから1社独占契約によって売主が被る不利益を防ぐためにも、専任媒介と専属専任媒介にはレインズへの登録義務があります。

レインズへの登録義務は「専任媒介なら契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介なら契約締結日の翌日から5日以内」です。また、専任媒介と専属専任媒介には、不動産会社に報告義務が課されます。
依頼した不動産会社が1社の場合、不動産会社の質が悪いと依頼者が不利益を被る可能性があることから、不動産会社に報告義務があります。

報告義務は「専任媒介であれば2週間に1回以上、専属専任媒介であれば1週間に1回以上」です。

 

④一般媒介等は明示型か非明示型か

一般媒介は「明示型か非明示型か」を確認しましょう。
明示型とは、他に依頼する不動産会社名を明らかにしておく一般媒介契約。
非明示型とは、他に依頼する不動産会社名を明らかにしない一般媒介契約。

明示型を選択した場合、明示していない不動産会社が売買契約を成約させてしまうと、違約金が請求されます。

 

例えば、明示型でA社・B社・C社の3社に一般媒介で依頼したとします、その後黙ってD社にも仲介を依頼し、D社が買主を決めてしまった場合には、明示型で契約した不動産会社に違約金を支払わなければならないということです。

ただし、新しい不動産会社に依頼することをA社・B社・C社に通知すれば契約違反にはなりません。

一方で、非明示型であれば、他に依頼する不動産会社を明らかにする必要はないため、特に通知をしなくても後から不動産会社を自由に追加することもできます。

そのため、後から不動産会社を追加する可能性のある人は、非明示型を選択した方が通知の手間が省けます。

 

⑤依頼者の義務

依頼者の義務を確認しておくことも大切なポイントです。
専任媒介や専属専任媒介は、他の不動産会社に重ねて依頼しないことが義務となっています。
また、専属専任媒介では、自己発見取引をしないことも依頼者の義務です。

 

⑥契約解除時のペナルティ

依頼者が媒介契約に違反して契約を解除するときのペナルティについても、確認しておきましょう。

具体的には、専任媒介や専属専任媒介であるにも関わらず他の不動産会社に依頼した場合や、専属専任媒介であるにも関わらず自己発見取引をした場合が契約違反に該当します。

違約金の額は、「約定報酬額」つまり媒介報酬に相当する金額が定められていることが一般的です。

また、媒介契約の有効期間内(例えば3ヶ月以内)に、売主が一方的に媒介契約を解除した場合には、履行のために要した費用が請求されることも定められています。

履行のために要した費用とは、主に以下。

 

・「現地調査費用」交通費、写真代 ・「権利関係調査費用」交通費、謄本代 ・「販売活動費用」新聞・雑誌の広告費、通信費、現地案内交通費 ・「契約交渉費用」交通費

 

⑦特別依頼に係る費用

依頼者が不動産会社に特別な依頼をした場合、不動産会社は仲介手数料以外に「特別依頼に係る費用」を請求することが可能です。

特別依頼に係る費用とは、例えば特別に依頼した広告の料金または遠隔地への出張旅費等が該当します。

特別に依頼した広告は、具体的にはTVCM等の常識を逸脱した広告が該当し、不動産会社が通常行うチラシやインターネット広告には該当しません。

 

⑧媒介報酬の支払い時期

「媒介報酬の支払い時期」も確認するようにしましょう。
売買契約成立時に50％/引渡時に50％というのは、あくまでも商習慣なので絶対的なルールではありません。

売買契約成立時に100％請求されてしまう可能性もあります。
念のため、支払時期がどうなっているかも確認しておきましょう。

 

 

以上で３章にわたって媒介契約書に関する基礎知識や注意事項を解説させて頂きました。

媒介契約書とは、不動産会社に仲介を依頼する際に締結する契約書になります。
媒介契約書には、印紙は不要です。

媒介契約書のチェックポイントとしては、「契約の有効期間」や「依頼者の義務」等がありました。
媒介契約を締結する際は、ぜひこの記事で紹介した内容を思い出していただき、抜けもれなく確認していただくことで気持ちの良い取り引きが行えるようにしましょう。