住み替えローンとは？デメリットや利用の流れを解説！

前回は「住み替えローンのメリット」等について紹介させて頂きました。

今回は住み替えローン利用のデメリット・具体的な流れについて解説していきます。

 

 

１：住み替えローンのデメリット

住み替えローンにはたくさんの大きなメリットがある一方、デメリットもあります。

 

・審査のハードルが高い ・売却と購入の決済を同日にする必要がある ・オーバーローンの返済負担が重い

 

以下で、詳しく解説していきます。

 

①審査のハードルが高い

銀行にとっては、新居の担保価値に加えて前の家の残債分にも融資をすることになるため、住み替えローンの審査は厳しいのが一般的です。

住み替えローンでは、銀行は経年で変動する物件や土地の担保価値よりも「人の返済能力」を見て融資を行ないます。借りる方の収入や職業、勤務先、勤続年数等が前回の住宅ローンより重視され、条件が良くないと融資を受けることは厳しくなります。

 

②売却と購入の決済を同日にする必要がある

住み替えローンを実行するうえで注意したい2つ目のポイントは、売却と購入の決済（引き渡）を同日にする必要があるという点です。

旧居の物件は抵当権を外さないと売却できず、抵当権を外すには、旧居を売却して住宅ローンを完済することが必要です。また、住み替えローンの融資を受けないと、旧居の完済も新居の購入もできません。

よって住み替えローンを利用するには、購入物件の融資実行日に売却物件の引渡日を合わせなければいけないということです。住み替えローンを利用する方は、購入と売却のスケジュールを計画的に調整することが大切です。

 

③決済日に困ったら売却条件付きの住み替え特約

売却物件と購入物件の決済日（引渡日）を同日に調整するのが困難な場合は、住み替え（買い替え）特約を利用することをおすすめします。

住み替え特約とは、住み替えをする買主が自分の家を期限までに売却できなかった場合に「購入の売買契約を解除できる」という売却条件付きの特約です。

 

④住み替え特約が適用されやすい物件

住み替え特約は、購入物件に利用しやすい物件と利用しにくい物件があります。

この住み替え特約を利用しやすいのは、家の売主が不動産会社となるケースです。

個人が売主となる場合、売主自身も住み替えを前提としているケース多数あります。そのため住み替え特約を付けてしまうと、売主自身が購入物件の購入タイミングを計りにくくなってしまいます。

一方、不動産会社が売主の場合は売り切って終わりです。不動産会社は住み替えを目的としていないので、買主の物件が売却するのを待つことができます。

不動産会社が売主であれば「住み替え特約を付けてほしい」という依頼が通りやすい傾向にあります。

 

⑤オーバーローンの返済負担が重い

住み替えローンの最大のデメリットは、過剰な債務を抱えることになるという点です。

住み替えローンでは、購入物件で物件価格以上のローンを借りることになります。最初からオーバーローン状態ということです。オーバーローンとは、住宅ローンの残債が、家の売却額を上回る状態を示します。

さらに通常の住宅ローンより金利の相場が高く、総じて毎月の返済額も高額になりがちです。万が一、住宅ローンを返済できず売却するような事態となった場合、残債が増えるリスクがあるということを理解し、返済計画をしっかりと立てて利用することが大切です。

 

 

２：住み替えローンの流れ

住み替えローンの利用を検討したとき、まずは大まかな流れを押さえておきましょう。住み替えローンの申し込みから融資を受けるまでは、主に以下の5つのステップで進めます。

 

STEP１	ローン残債を確認・事前準備をする
STEP２	不動産会社を探す
STEP３	住み替えローンの金融機関を決まる
STEP４	住み替えローンを申し込む （事前審査・本審査）
STEP５	融資を受ける

 

①ローン残債を確認・事前準備をする

まず現状を把握することからスタートします。住み替え計画の最初の一歩として、以下のような洗い出しをしておくとよいでしょう。

 

・住宅ローンの残債を確認する ・家の売却相場を確認する ・自己資金から、返済/新居の頭金等にいくら充てられるか検討する ・前年度の収入がわかる源泉徴収票などを集めておく

 

②不動産会社を探す

住み替えでは家の売却と購入が同時に進行するため、不動産会社選びは重要です。住み替えローンのプランや融資してくれそうな銀行を提案してくれる不動産会社もあります。住み替え希望であることを伝え、ローンも含めたサポートをしてくれる不動産会社か確認してみましょう。

不動産会社選びは販売活動の進め方、住み替えローンを組んでも売れない場合にはどうするのか、買取サービスがあるかなどを確認し、各社のレスポンスの速さや回答を比較・検討しましょう。

 

③住み替えローンを扱っている金融機関を探す

住み替えローンはメガバンクから地方銀行まで、さまざまな銀行が取り扱っています。

住み替えローンは一般の住宅ローンよりも金利が高く、融資条件も厳しくなりますが銀行ごとに金利のキャンペーンを実施していたり、審査基準が異なったりするため条件を比較することが大切です。住み替えの融資額がシミュレーションできるサイトを用意している銀行もあるので、相談してみましょう。

 

④住み替えローンを申し込む（事前審査）

利用したい銀行を決めたら事前審査に申し込みます。事前審査とは、収入・勤務先・頭金の有無・借入希望額などをもとにして、返済能力の有無を判断するための審査です。これには数日かかります。

住み替えローンの審査基準は各金融機関によって異なるため、複数社を候補としてローンに通らなかったときのために備えておくとよいでしょう。

なお、先に家を売る「売り先行」にするとローンをいくら返済できるか、新居にいくらかけられるかなど具体的な住み替えローンの計画が立てやすくなります。一方、新居の購入を先にする「買い先行」にすると、新居を担保としてローンを組めるため借り入れの見通しが立ちやすくなります。

 

⑤融資を受ける

事前審査が通り新居の購入が決まれば、信用保証会社による本審査が行なわれます。

本審査では、雇用形態や勤続年数・家族構成・新居の担保評価など、事前審査よりさらに厳しく返済能力をチェックされます。通常審査期間は2～3週間ほどかかるのが一般的です。

こうした流れで本審査に通ると、指定の銀行口座に資金が振り込まれます。住み替えの場合この融資の実行日に、旧居の売却と新居の決済を行なう必要があるので注意しましょう。

 

 

ここまでで住み替えローンのデメリットや具体的な流れについて解説させて頂きました。

次回の記事で「住み替えローン利用時の注意点、費用の詳細」について紹介させて頂きますので、ぜひ次回の記事もお楽しみに！